Il Disegno di legge di bilancio 2023, approvato in Consiglio dei ministri lo scorso 21 novembre, contempla al Titolo III “Misure fiscali”, Capo I “Riduzione della pressione fiscale”, l’articolo 18 “Proroga per il 2023 delle agevolazioni per l’acquisto prima casa under 36”.
La norma prevede al comma 1 lettera c), l’estensione al 31 dicembre 2023 delle misure previste dal Decreto cosiddetto Sostegni bis (Decreto – legge 25 maggio 2021 numero 73 convertito, con modificazioni, dalla Legge 23 luglio 2021 numero 106).
Il provvedimento in parola, nello specifico, al fine di favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a trentasei anni, ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della prima casa. Il periodo originario di operatività delle agevolazioni ha interessato gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 ed il 30 giugno 2022. Termine, quest’ultimo, che la Manovra 2022 ha esteso al prossimo 31 dicembre. Grazie al recente disegno di legge di bilancio, l’agevolazione “prima casa under 36” viene ora riproposta sino al 31 dicembre 2023.
Analizziamo la novità in dettaglio.
Acquisto prima casa under 36: quali agevolazioni
Le agevolazioni per l’acquisto prima casa under 36 comprendono:
Per le compravendite non soggette ad Iva, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;Per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva riconosciuta al venditore.
Come utilizzare il credito d’imposta?
Il credito d’imposta sopra citato può essere:
Portato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;Utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato;Utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” avente il significato di “Credito d’imposta prima casa under 36 art. 64, c. 7, Dl n. 73 del 2021”;Portato in esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.
Da ultimo, è prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo. Inoltre, come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche quelli “prima casa under 36” sono esenti dall’imposta di bollo.
Acquisto prima casa under 36: a chi spettano le agevolazioni
Le agevolazioni spettano a coloro che:
Non hanno ancora compiuto i trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;Hanno un indicatore ISEE non superiore a 40 mila euro annui.
Dal momento che l’ISEE viene calcolato con riferimento ai redditi percepiti ed al patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU), per gli atti stipulati:
Nel 2021 si considerano redditi e patrimonio del 2019;Nel 2022 si assumono redditi e patrimonio del 2020.
Ulteriori requisiti richiesti (quelli, per intenderci, necessari per ottenere l’agevolazione “prima casa”) sono:
Avere o stabilire la residenza, entro diciotto mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile;Dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione di altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;Dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa” (in caso contrario è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto).
Acquisto prima casa under 36: quali immobili
Gli immobili ammessi al beneficio sono quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:
A/2, abitazioni di tipo civile;A/3, abitazioni di tipo economico;A/4, abitazioni di tipo popolare;A/5, abitazioni di tipo ultra popolare;A/6, abitazioni di tipo rurale;A/7, abitazioni in villini;A/11, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.
Pertinenze
I benefici si estendono altresì all’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali:
C/2, magazzini e locali di deposito;C/6, rimesse ed autorimesse;C/7, tettoie chiuse o aperte.
L’agevolazione opera limitatamente ad una pertinenza per ciascuna categoria, destinata al servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
Acquisto prima casa under 36: immobili esclusi
Le agevolazioni non operano per l’acquisto di un’abitazione principale appartenente alle categorie catastali:
A/1, abitazioni di tipo signorile;A/8, abitazioni in ville;A/9, castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.
Acquisto prima casa under 36: quali sono gli atti agevolabili
I benefici fiscali operano nei confronti di tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà).
Sono altresì compresi nell’agevolazione:
Il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento, come nuda proprietà, usufrutto, uso ed abitazione;Gli immobili acquistati all’asta.
Atti esclusi
Per i contratti preliminari di compravendita non operano le agevolazioni fiscali. In ogni caso è possibile, alla stipula del contratto definitivo, presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra.
Acquisto prima casa under 36: previsioni di spesa
Come evidenziato nella Relazione tecnica all’articolo 18, comma 1, lettera c), sulla base dei dati “desunti dagli archivi del registro del 2021 che includono dal 26 maggio scorso le prime evidenza dell’applicazione dell’agevolazione” risulta una “fruizione della misura inferiore alla valutazione iniziale”.
Tenuto conto, prosegue il documento, che negli ultimi mesi si è registrata “un’accelerazione delle compravendite immobiliari, si stima che la misura possa comportare una perdita di gettito complessiva di circa 132 milioni di euro su base annua”, così dettagliata (in milioni di euro):
Imposta di registro, -57,90;Imposta ipotecaria, -3,3;Imposta catastale, -3,3;Credito d’imposta (per Iva), -52,20;Imposta sostitutiva mutui, -15,40;
per un totale di -132,10 milioni di euro.
Acquisto prima casa under 36: quando si decade
Nei casi di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per usufruire della misura fiscale in parola si applicano per:
Recupero delle imposte dovute;Applicazione degli interessi;Irrogazione delle sanzioni;
le disposizioni in materia di decadenza dalle agevolazioni “prima casa”.
Come precisato dall’Agenzia entrate nella Circolare del 14 ottobre 2021 numero 12, se viene riscontrata l’insussistenza dei soli requisiti per l’agevolazione “prima casa under 36” (ad esempio il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni) ma permangono le condizioni per l’applicazione delle misure di favore “prima casa”:
Per gli atti soggetti a imposta di registro, quest’ultima viene recuperata (nella misura del 2%) e le imposte ipotecaria e catastale operano nella misura fissa di 50 euro ciascuna (al tempo stesso, nel caso in cui l’acquirente abbia fatto ricorso ad un finanziamento, l’imposta sostitutiva è recuperata nella misura dello 0,25%);Per gli acquisti soggetti ad Iva, viene meno il credito d’imposta con conseguente recupero dello stesso (se già utilizzato), oltre all’applicazione di sanzioni ed interessi.
Resta comunque ferma l’applicazione dell’aliquota Iva al 4%, ricorrendo i requisiti per l’acquisto della “prima casa”. In caso di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” per:
Dichiarazione mendace, resa nell’atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti;Mancato trasferimento della residenza nei termini previsti;Alienazione infraquinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno;Mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova “prima casa”;
si verificano i seguenti effetti:
L’imposta di registro è determinata nella misura del 9%;Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa pari a 50 euro ciascuna;
oltre a sanzioni ed interessi. Peraltro, l’imposta sostitutiva sul finanziamento è applicata in misura pari al 2%.
Infine, come ricorda la Circolare AE numero 12/2021 il credito di imposta “viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi), oltre alle conseguenze in materia di IVA per la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” di cui al n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al DPR n. 633 del 1972”.
Pubblicato in leggioggi.it
